Rozlišení mezi opravou a technickým zhodnocením patří k nejčastějším otázkám, se kterými se účetní a daňoví poradci ve stavebnictví setkávají. Na první pohled může jít o drobný detail, ve skutečnosti však rozhoduje o účtování, daňových odpisech i správném zdanění. Tento článek slouží jako průvodce, který pomůže správně posoudit stavební zásahy v souladu s legislativou a požadavky daňových orgánů.
Co říká zákon? Opřete se o § 33 zákona o daních z příjmů
Základní rámec pro posouzení technického zhodnocení a oprav najdeme v § 33 zákona o daních z příjmů. Tento paragraf je však velmi obecný a v praxi je nezbytné jej doplnit o ustanovení stavebního zákona, občanského zákoníku a také postupů účtování podle vyhlášky č. 500/2002 Sb.
Rozhodující roli zde hraje tzv. důkazní břemeno. Vždy je na straně poplatníka, aby doložil, že se jedná skutečně o opravu a nikoliv o technické zhodnocení. K tomu slouží například fotodokumentace stavby před a po zásahu, projektová dokumentace nebo vyjádření odborníků (například soudních znalců nebo autorizovaných inženýrů stavebních oborů).
Praktické rozlišení: Co je oprava a co už technické zhodnocení?
Oprava představuje odstranění opotřebení nebo poškození majetku, jehož účelem je zachování nebo obnovení jeho původního stavu. Naproti tomu technické zhodnocení znamená zásah, který vede ke zlepšení parametrů majetku, jeho rozšíření, změně účelu nebo zvýšení jeho hodnoty.
V účetnictví se opravy zaúčtují na účet 511 (Opravy a udržování), zatímco technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu majetku a ovlivňuje jeho odpisování.
Příklady technického zhodnocení:
- vestavby, přístavby, nástavby,
- změny dispozic stavby (např. bourání nebo přemísťování příček),
- změna účelu užívání (např. z bytu na kancelář),
- modernizace technického vybavení (např. nová elektroinstalace, klimatizace).
Příklady oprav:
- výměna krytiny, pokud nemění technické parametry,
- oprava výmalby,
- výměna oken stejného typu.
Chytrá fakturace: Rozdělte opravy a zhodnocení
Při kombinaci technického zhodnocení a oprav v jedné zakázce vzniká riziko, že nebude zřetelné, co patří do které kategorie. Nejlepší praxí je vyžadovat od dodavatele dvě samostatné faktury: jednu za technické zhodnocení, druhou za opravy. Tento postup usnadní kontrolu a významně omezuje riziko následného doměření daně.
Když je situace nejasná: Pomůže závazné posouzení
V praxi často vzniká situace, kdy nelze jednoznačně rozhodnout, zda jde o opravu či technické zhodnocení. Například výměna svítidel za účelem úspory energie může být na hraně obou kategorií. V takových případech je možné požádat Generální finanční ředitelství o závazné posouzení.
Proces zahrnuje:
- podání písemného dotazu,
- doložení technických a účetních podkladů,
- úhradu správního poplatku ve výši 10 000 Kč.
Výsledek je závazný pro poplatníka i správce daně, což zajišťuje právní jistotu.
Chcete do problematiky účetnictví a daní ve stavebnictví proniknout hlouběji? Podívejte se na naše školení.
Technické zhodnocení na pronajatém majetku: Pozor na tři zásadní kroky
Účtování technického zhodnocení na pronajaté nemovitosti přináší řadu úskalí. Nejčastější chybou je nedostatečné smluvní ošetření. Pamatujte na tři klíčové náležitosti:
- Souhlas vlastníka s provedením zhodnocení.
- Souhlas vlastníka s odepisováním technického zhodnocení nájemcem.
- Řešení v případě ukončení nájemní smlouvy – tj. co bude s technickým zhodnocením.
Technické zhodnocení se v tomto případě účtuje na účet 029 a odepisuje se přes konto 551 / 089. V případě ukončení nájmu může být majetek:
- odstraněn – náklady na demolici jsou daňově uznatelné,
- odkoupen vlastníkem (za zůstatkovou nebo znaleckou cenu),
- ponechán bezúplatně – pak vzniká nepeněžní příjem.
Jak správně odepisovat technické zhodnocení?
Technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu dlouhodobého majetku. Odepisuje se podle příslušné odpisové skupiny, a to pomocí koeficientu pro zvýšenou vstupní cenu dle § 31 a § 32 ZDP.
Způsob odepisování závisí na tom, zda se jedná o:
- rovnoměrné odpisy (každý rok stejná částka),
- zrychlené odpisy (nejvyšší částka v prvním roce a následné snižování).
Praktický příklad 1: Společnost provede přístavbu skladové haly v hodnotě 3 miliony Kč. Jelikož se jedná o technické zhodnocení budovy zařazené do 5. odpisové skupiny, navýší se vstupní cena majetku a začne se odepisovat novým koeficientem dle § 31.
Praktický příklad 2: Firma vyměnila všechny rozvody elektroinstalace v administrativní budově. Nové rozvody mají větší kapacitu a umožňují zapojení moderních technologií. Investice ve výši 800 000 Kč je zaúčtována jako technické zhodnocení a odepisována jako součást budovy (opět 5. odpisová skupina).
Praktický příklad 3: Nájemce kancelářských prostor investoval 200 000 Kč do nových podlah a vnitřního vybavení. Jelikož se jedná o technické zhodnocení na pronajatém majetku, byla investice vedena na účtu 029 a odepisována nájemcem se souhlasem vlastníka.
U kulturních památek nebo při mimořádných odpisech platí výjimky.
Rezervy na opravy: Časté chyby v praxi
Rezervy na opravy hmotného majetku jsou oblastí, kde daňová kontrola velmi často nachází pochybení. Typicky jde o:
- rezervy bez dostatečné dokumentace,
- chybění časové harmonogramy oprav,
- nedoložený technický stav před zásahy.
Pro uznatelnost rezervy jako daňového nákladu je klíčové:
- stanovit přesný rozsah opravy,
- znát termín realizace (zpravidla do 2 let),
- opřít se o věcno-technický podklad (např. rozpočet, projekt, znalecký posudek).
Praktický příklad:
Společnost vlastní administrativní budovu, u které je naplánována oprava fasády v roce 2026. Již v roce 2025 tvoří rezervu na tuto opravu ve výši 500 000 Kč. Tuto rezervu opře o vyjádření stavební firmy a předběžný rozpočet. Taková rezerva může být uznána jako daňově uznatelný náklad v souladu s § 9 a § 24 ZDP.
Naopak rezervy bez termínu, bez projektové dokumentace nebo pouze odhadnuté „od oka“ jsou častým důvodem k doměření daňové povinnosti při kontrole!
Shrnutí: Co si musíte zapamatovat?
- Technické zhodnocení znamená zlepšení nebo změnu účelu.
- Opravy obnovují původní stav bez zvýšení hodnoty.
- Vždy dbejte na důkazy a dokumentaci.
- V nejasných případech využijte závazné posouzení.
- U pronajatého majetku musí být vše ošetřeno smluvně.