Pomocí několika praktických příkladů si můžete osvěžit problematiku DPH při nájmu nemovité věci. K významným změnám v této oblasti došlo 1. ledna 2021. A protože se změny týkají i smluv, které byly uzavřeny před rokem 2021, určitě byste si měli ověřit, zda máte správně nastavený režim DPH.
Podle novely z roku 2021 jsou nyní určité typy nemovitostí vyloučeny z možnosti zdanit jejich nájem:
a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
e) pozemek, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.
Jejich společným znakem je skutečnost, že se jedná o nemovitosti určené k trvalému bydlení.
1) příklad
V rodinném domě s celkovou podlahovou plochou 200 m2 je 150 m2 určeno k bydlení – v domě je jeden samostatný byt v prvním nadzemním podlaží. Majitel rodinného domu je plátce. V přízemí se nachází jeho bývalá dílna, ve které podnikal. Dílnu přestal pro svoji činnost používat a celé přízemí ve kterém se dílna nachází (50 m2) pronajal plátci. Je možné tento nájem zdanit?
Pronajímatel si musí uvědomit, zda pronajímaná část rodinného domu je určena pro bydlení. Pokud přízemí není určeno k bydlení, nejedná se o obytný prostor podle § 56a odst. 3 písm. b), jedná se o pronájem části stavby, která není tvořena obytným prostorem, a tudíž 100 % pronajímaných prostor není určeno k bydlení a je možno takový nájem zdanit.
V rodinném domě může být pronajata jen část stavby, a tuto část je nutné samostatně hodnotit. Pokud je alespoň 60 % podlahové plochy stavby tvořeno obytným prostorem, bude považována za bytový dům. V případě nájmu celého rodinného domu plátci, bude nájem osvobozen, protože více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení.
2) příklad
Plátce je vlastníkem rodinného domu, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení, a ve kterém je více jak 60 % tvořeno obytným prostorem. V prvním a druhém nadzemním podlaží je vždy jeden byt s příslušenstvím a v přízemí jsou apartmány, které slouží pro účely ubytovací služby. Byty pronajímá plátce občanům, přízemí s apartmány pronajal jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost (ubytovací služby). Může pronájem apartmánů plátci zdanit? Jak by postupoval v případě pronájmu celého rodinného domu?
Při pronájmu celého rodinného domu včetně části, kterou tvoří apartmány, bude nájemné osvobozeno bez nároku na odpočet daně. Nájem jednotlivých bytů je samozřejmě také osvobozen (nárok na odpočet není). U části stavby určené pro ekonomickou činnost je nutné zjistit charakter přízemí. Pokud není zapsáno v katastru nemovitostí jako obytný prostor, lze nájem přízemí s apartmány plátci zdanit.
Stavbou rodinného domu se dle katastrálních předpisů rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. V tomto případě bude nájem vždy osvobozen od daně.
Pokud se jedná o rekreační stavby a mají jiné zařazení podle katastrálního zákona, je možná volba zdanění
nájmu. A to i přesto, že jsou tyto objekty uspořádány podobně jako rodinné domy, nejsou ovšem určeny k trvalému bydlení.
3) příklad
Plátce vlastní polyfunkční stavbu, ve které je víc jak 60 % podlahové plochy tvořeno obytným prostorem. Pokud plátce pronajme celou stavbu, nemůže se rozhodnout pro zdanění nájemného. V přízemí domu jsou nebytové prostory a dvě garáže, které nejsou pronajaty. V prvním podlahovém podlaží jsou byty. Jak by plátce řešil pronájem celého druhého podlahového podlaží, kde je 70 % podlahové plochy určeno pro bydlení a 30 % určeno na kanceláře? Jak řešit nájemné, když plátce pronajme jen 30 % na kanceláře a ostatní prostory nepronajme vůbec.
V případě nájmu celého druhého podlaží jednomu plátci (tvořeno ze 70 % obytnými prostory a ze 30 % kancelářemi) posuzujeme tuto část stavby samostatně, a díky 70 % obytných prostor nedojde ke zdanění nájmu bytů ani kanceláří. Při nájmu kanceláří tvoří tyto prostory 100 % pronajatého prostoru mimo účel pro bydlení a nájem lze zdanit. Je důležité každou nájemní smlouvu posuzovat samostatně.
Nájem bytu z prvního podlaží včetně garáže! Pokud je nájemní smlouva stanovena jako jedno plnění s uvedením celkové ceny nájmu, kde je hlavním plněním nájem obytného prostoru, bude takový nájem osvobozen od daně.
Obytným prostorem se pro účely DPH rozumí byt nebo jiný soubor místností (případně samostatná obytná místnost), jejichž stavebnětechnické uspořádání a vybavení odpovídá požadavkům na trvalé bydlení. Patří sem tedy i obytné prostory v jiných stavbách (obytný prostor pro správce budovy, v administrativní budově apod.).
4) příklad
Developer postavil bytový dům, kde je 320 m2 určeno dle zápisu do katastru nemovitostí pro bydlení včetně malého bytu v přízemí (40 m2), zde jsou i nebytové prostory – dvě kanceláře a prodejna potravin (dohromady 100 m2). Byty pronajímá občanům a nájemné je osvobozeno od daně. Nebytové prostory kanceláře a prodejnu pronajal plátci a nájemné zdaňuje. Je tento postup správný?
Nájem bytů je správně osvobozen od daně včetně bytu v přízemí. Nebytové prostory, které developer pronajímá plátci se může rozhodnout zdanit, protože v pronajaté části stavby (samostatná nájemní smlouva) s kancelářemi včetně prodejny je méně než 60 % podlahové plochy na bydlení. V případě, že by plátce pronajal celý bytový dům, tento nájem by podléhal osvobození od daně bez nároku na odpočet.
Další praktické příklady k uplatnění DPH (nejen ve vztahu k nájmu nemovitých věcí) najdete v online školení DPH v praktických příkladech 2022. Lektorka Ing. Jana Ledvinková se věnovala nejčastějším otázkám ve vztahu k uplatnění daně a jejich zasazení do platné legislativy.