Problematika nemovitostí a jejich nájmu (pachtu) z pohledu daně z příjmů a DPH v roce 2016 je poměrně složitá, což přiznává i RNDr. Ivan Brychta v on-line kurzu Nemovitosti a jejich nájem v roce 2016 určeném účetním, daňovým poradcům, ekonomům a podnikatelům.
Ve čtyřhodinovém on-line semináři, který můžete zhlédnout na internetových stránkách on-line seminářů Videolektor.cz, Ivan Brychta podrobně rozebírá problematiku pořizování nemovitých věcí (koupí, na leasing), ale i problematiku vymezení souvisejících nákladů (daňové a účetní odpisy), technického zhodnocení, oprav nebo výnosů z nájemného a jejich zdanění.
Stejně jako Ivan Brychta je v prvé řadě potřeba pronajímatele a jejich účetní a daňové poradce upozornit na nové prováděcí nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které novelizuje původní prováděcí nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (prováděcí předpis k občanskému zákoníku, který platil do 31. prosince 2013). „Sice jsme na něj museli čekat 3 roky, protože bylo vydáno teprve nyní s platností od roku 2016. Ale určitě při výkladu toho, zejména co má činit nájemce a co má činit pronajímatel ke vztahu k opravám a drobným údržbám pronajatých nemovitostí, se hodí i v daňové oblasti,“ upozorňuje daňový poradce Ivan Brychta.
Ten zároveň ale také připomíná důležitost pokynu Generálního finančního ředitelství (GFŘ) označeného jako D-22. „Je jakýmsi neformálním materiálem, který vydalo Generální finanční ředitelství jako výklad některých ustanovení zákona o daních z příjmů. Pochopitelně to není zákonná norma, čili z hlediska závaznosti není tento pokyn závazný, ale je zřejmé, že jej budou dodržovat i pracovníci kontrolních oddělení finančního úřadu,“ dodává Brychta s tím, že pokud se jím budou pronajímatelé řídit, sníží riziko případné úhony spojené s nesprávným postupem při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP).
Pokyn Generálního finančního ředitelství mj. vysvětluje, co se rozumí pod pojmem stálý byt, zároveň upozorňuje, že od 1. ledna 2014 existují vedle sebe dva druhy jednotek, jejichž právní pojetí se ale vzájemně liší, nebo že v případě prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je třeba splnit podmínku bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
Ivan Brychta ve speciální části věnované výnosům z nájemného vysvětluje rozdíly mezi zdaněním příjmů z nájmů u právnických a fyzických osob.
Právnická osoba coby pronajímatel výnosy časově rozliší podle účetních zásad a zdaní je nejčastěji 19procentní sazbou.
U fyzických osob je ale nezbytné rozlišit, zdali se jedná o nepodnikatelský nájem, nebo nájem podnikatelský.
- Nepodnikatelský nájem je výhodný v tom, že nepodléhá odvodům zdravotního ani sociálního pojištění, a zdanění je 15procentní sazbou. „Rozhodneme-li se, že chceme výdaje uplatnit pouze procentem z příjmů, naším výdajem je 30 % z příjmů. Nicméně má to své omezení, a to částkou 2 miliony Kč,“ říká Brychta. V praxi to tedy znamená, že pokud bychom měli příjem z nájmu 10 milionů Kč, ale chtěli bychom uplatnit procentní výdaje, nikoliv skutečné, z těchto 10 milionů bychom nemohli uplatnit 30procentní výdaj, tedy 3 miliony Kč, ale mohli bychom uplatnit pouze 2 miliony Kč kvůli zmíněnému omezení.
- Naproti tomu podnikatelský nájem u fyzické osoby (§ 7 ZDP) podléhá odvodům sociálního a zdravotního pojištění, v případě zdanění se jedná nejen o zdanění 15procentní daní, ale také o zvýšení o 7procentní solidární daň.
„Pochopitelně záleží nikoliv na vašem přání, ale na tom, jak nájemní vztah vypadá, a jestliže jste třeba právník, advokát, který má velké advokátní kanceláře a jednu z nich jste podnajal svému právníkovi, který je osobou samostatně výdělečně činnou (OSVČ), je jasné, že tento nájemní vztah bude podnikatelským nájmem, protože celé prostory jsou ve vašem obchodním majetku,“ uvádí jako případ Brychta.
Co se týče uplatňování výdajů, buď vedeme daňovou evidenci, která odpovídá vedení příjmů a výdajů u osob, které mají nepodnikatelský nájem; dále vedeme účetnictví – stejný rozsah jako u nepodnikatelského nájmu; nebo máme možnost procentního výdaje, ale opět s omezením částky 2 milionů Kč, tzn. že více než 600 tisíc Kč touto formou nemůžete do nákladů promítnout.
Co je to obchodní majetek?
Pro fyzické osoby je formulace zařazena v § 4.4 ZDP – pro obchodní majetek je charakteristické to, že je o něm účtováno anebo vedena daňová evidence. „To svým způsobem znamená, že pokud nevedu daňovou evidenci, vykazuji příjmy a výdaje coby fyzická osoba s příjmy podle § 9 ZDP, žádný obchodní majetek tedy nemám,“ vysvětluje Brychta.
Stejně tak podle § 9 ZDP budeme-li účtovat coby fyzická osoba u nepodnikatelského nájmu, přestože vedu účetnictví, nemovitost se nepovažuje za nemovitost složenou v obchodním majetku. „To je výhodné například v situaci, kdy nemovitosti prodáváte. Nemusíte čekat, až se naplní pětiletá lhůta pro vyřazení z obchodního majetku po ukončení vaší podnikatelé činnosti,“ říká Brychta.
Komplikovaná situace ale nastává, pokud danou věc vlastní spoluvlastníci (dříve uváděno jako podíloví spoluvlastníci, slovo „podílové“ už ale nový občanský zákoník neuvádí). Existuje sice možnost rozdělit si příjmy jinak než podle spoluvlastnických podílů. Nicméně od roku 2014 tak nemusíme činit podle spoluvlastnické smlouvy (předtím to nařizoval zákon o daních z příjmů), ale v podstatě nám stačí i ústní dohoda. „Důležité je, že pokud to takto uděláme, nelze připustit procentní výdaje o oba spoluvlastníci si můžou uplatnit výdaje jen v prokázané výši,“ dodává Brychta.
Zabýváte-li se problematikou nájmu nemovitostí z pohledu daně z příjmů a DPH, navštivte pro bližší informace uplatnitelné v praxi on-line seminář Nemovitosti a jejich nájem v roce 2016.
Použité foto: pixabay.com/cs/lo%C5%BEnice-nemovitosti-byt-dom%C3%A1c%C3%AD-527645/